Lors d’une transaction immobilière, une certaine période peut s’écouler entre la promesse de vente et sa conclusion définitive. Durant cette période, certains futurs propriétaires voudraient effectuer des travaux afin de pouvoir vivre dans sa nouvelle propriété dès la conclusion du contrat. Cette décision comporterait des risques qu’il convient de connaître. Bien que la réalisation de travaux avant la signature du contrat de vente soit déconseillée, il existe des prérequis qui permettent de limiter les risques.
Les risques de la réalisation des travaux sans être propriétaire
Le fait de commencer des travaux avant d’être propriétaire implique des risques, dont la perte de l’investissement en cas d’annulation de la vente. Les personnes qui ont fait une demande de prêt auprès d’une banque peuvent aussi se voir refuser le crédit. En effet, malgré l’accord favorable de la banque, le refus d’octroi du prêt est toujours possible. Ce qui entraîne l’annulation de la transaction et la personne aura donc réalisé des travaux pour rien. Le droit de préemption de la mairie peut s’exercer à tout moment, notamment après la signature de l’avant-contrat. Il s’agit de la reprise du logement par la commune.
N’étant pas encore propriétaire du bien immobilier, l’acquéreur ne peut pas souscrire à une assurance habitation. En cas de problème sur le chantier, il ne pourra pas obtenir de dédommagement. Pourtant, des problèmes surviennent souvent durant les travaux tels qu’un effondrement, un problème électrique, etc. À part cela, en cas de dégradation de la situation personnelle de l’acquéreur l’empêchant de finaliser la vente, lui-même ou ses ayants droit risquent de se retrouver en difficulté : litige avec le vendeur par exemple.
Prévoir les travaux sans les réaliser
La meilleure chose à faire pour éviter tout désagrément est d’attendre la signature du contrat de vente avant d’entamer des travaux. Durant cette attente, il est possible de préparer le projet de rénovation et de prendre des photos si besoin. Projet en 3D, finalisation des plans, le choix des matériaux et la prise de mesure sont autant de choses que le futur propriétaire peut faire en attendant la signature du contrat définitif.
Étant détenteur des clés, l’acquéreur peut en venir visiter les lieux autant qu’il le souhaite. Il peut également emmener ses fournisseurs et ses entrepreneurs pour découvrir les lieux à différents moments de la journée ou de la nuit et finaliser leur cahier des charges. Entre la promesse de vente et la signature de l’acte de vente, 2 à 3 mois peuvent s’écouler. Cette durée est d’autant plus longue lorsqu’une condition suspensive de prêt est en jeu.
L’importance de la patience
L’attente peut être longue, surtout si des travaux sont encore à prévoir pour un emménagement serein, mais cela est nécessaire pour éviter les problèmes. De plus, les projets immobiliers sont souvent incertains et prennent du temps. Se précipiter est loin d’être bénéfique ; au contraire, cela peut être dommageable par rapport au surplus de gains escomptés. Quelques mois de patience pour peaufiner son projet immobilier permettent d’avoir les idées plus claires et de changer d’avis sur les aménagements à effectuer.
La signature d’un avant-contrat ne donne aucun droit à l’acquéreur. Il n’est ni un locataire ni un propriétaire et se trouve dans une période à risque. La période entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente ne permet pas à l’acquéreur d’obtenir un quelconque remboursement des frais qu’il aurait engagés pour des travaux de rénovation. Certes, ces travaux sont profitables pour le vendeur, mais il n’est pas tenu d’en gratifier l’acquéreur, sous prétexte que la vente n’a finalement pas eu lieu.
Les impératifs en cas de réalisation des travaux avant la signature de l’acte de vente définitif
Le futur propriétaire qui est convaincu de réaliser les travaux avant la signature du contrat de vente devra prendre des mesures en amont. Il est préférable d’effectuer des petits travaux comme la peinture ou la tapisserie pour que l’impact soit limité en cas d’annulation de la vente. Le futur acquéreur devra aussi s’assurer que le bien n’ait plus d’hypothèque en cours. Si c’est le cas, il faudra en parler au notaire. Les gros travaux tels que la plomberie ou la toiture devront attendre l’acte définitif. La signature de l’offre de prêt de la banque est aussi un prérequis au début des travaux.
Le notaire sera l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. À ce titre, la liste des travaux autorisés devra être formalisée, de même qu’une convention d’occupation anticipée. En premier lieu, ce document doit contenir l’accord du vendeur pour l’occupation de la propriété. Ce document contient entre autres sa durée qui prend fin à la date de la signature de l’acte de vente définitif. Il mentionne également les conditions de résiliation de la convention. Les modalités financières seront aussi mentionnées dans cette convention s’il y a lieu. Dans tous les cas, le notaire n’est pas toujours favorable à l’idée de démarrer des travaux de rénovation avant l’acquisition définitive.
